青空をありがとう!


感謝祭の朝。

昨日からの雨が上がったようで、窓から光が差していた。もしかして・・・AfterRain-5

青空が見えた!AfterRain-3

カリフォルニア北部の火事も終わりに近い。灰色の空と重い空気、マスクをしても咳き込む生活は少々きつかった。それが、今日、この日に終わった!

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ありがとう!

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毎日感謝できるはずなのに忘れていた思いを込めて、すべての存在にありがとう!

イモリ君、水遊びはいい加減にして早く出ないとクロリンに当たっちゃうよ。AfterRain-2

ということで、プールの中に5匹ほどいたイモリをすくい上げてあげた朝でした。

家を買う:最終段階:何を待つ?


することをしてしまったら、後は待つだけ。何を待つのでしょうか?

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生徒さんにいただいたフワフワ金魚のお茶。私の心までフワフワ楽しくなりました。

ここで復習ね:

  1. インスペクション:報告書を見ながらセラーと修理する箇所を交渉。でも、どれもショーストッパーじゃないんで、ボチボチと進めます。
  2. アプレイザル:こちらもほぼ予想通り。買値より少し高めの評価をいただきました。
  3. アソシエーションの厳しいルールブックも読みきりました。

ということで、することはしてしまいました。ここはお茶でも飲んで、ローン申請が通るのを待つのみです。最後のクロージング、まさに最後の売買契約書にサインをする日がいつになるかは、ローン申請が通ってからでないと決まりません。クロージングは現場に行かなくてもできるので、それほど気にすることもないんですが、それでも気になりますよね。

兎にも角にも、もう一度 St. George には行く必要があったので、クロージング日時がわからないまま旅の予定を立ててしまいました。バンちゃんのお母さんを引き連れて、彼女が入所する施設も見せたかったし、それぞれの部屋の寸法も測りたかったんですね。

ま、マーフィーの法則ってところでしょうか。飛行機もホテルも予約完了したら即、クロージング日時が決定しました。旅の前に大金が移動して、サインして、購入完了となります。

ということは、次回行くときは、自分の家を見に行くことになるんです。一度しか見たことがない家が自分の家になる。ちょっと不思議な気分です。セラーさんにも会う予定です。会う必要はないんですが、なんかお礼が言いたくて。この15年間、綺麗に住んでくれてありがとうみたいな。また、私たちの引っ越しは来年なので、それまでセラーさんが住み続けることにもなります。その意味では、勿論、会っておくのはいいことなんですね。

Appraisal 本当の意味は?


家の購入時に銀行からお金を借りるとしたら、書類の山、サインに押し捲られます。銀行側からしてみれば、借りる客に返済能力があるか調べなければいけないから当然です。しかも、お金が何に使われるのか、客の向こう側まで調べておく必要があるのもよく分かります。そう、客の投資物件がウンコ物件じゃないかを、彼らの 保証のために家の鑑定をします。これなしにローンを組んでもらえません。それが Appraisal です。費用は購入者の私たちが払うんですけどねー。

また、Appraisal は私たちの味方でもあります。売り手との間で値段の交渉が成立しても、家の値段が正当なものかどうかなんて、素人の私たちには分かりません。でも、プロの鑑定師による鑑定があれば、やっぱり安心です。通常、売り手との契約書の中に「家の価値が同意した購入価格以下の場合」という項目が書かれています。私たちの契約書の中にはキャンセルしてもいいという項目が Contingency の項目の一つとしてしっかり入っています。

ただですね〜、ここが微妙なところなんですよ。家には正当な値打ちがあって欲しいし、将来ももっと価値が上がってもらいたい。でもProperty Tax を考えると、価値が低い方がいい・・・そう、Property Tax の税額は、家の価値が元になって割り出されるんです。

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購入予定の家の中からたった一枚だけ携帯でパチリ。この景色に惚れ込んだんです。

カリフォルニア州、クパチーノ市の場合、Property Tax は家の価値の 1.25% です。仮に家の価値が $1M だとすると、税金は $12,500となります。$2M の家なら、毎年 $25,000 の税金を払わなければいけないことになります。クパチーノ市の平均は $2.5M。

Appraisal は、したければ何回しても構いません。家の大きさにもよると思いますが、$300-$500ぐらいで鑑定してもらえます。例えば、不況のあおりで家の価値が下がっているはずだと思ったら、Appraisal をしてもらって税金を下げてもらう請求もできるわけです。(税金の値上げ率は、別の問題なので後ほど書きます。)

ちなみに、私たちの移り住むユタ州、Saint George の Property Tax は家の価値の 1% の 0.55% です。不思議な表現ですよね。投資物件なら 1%、自分の住む家なら 0.55%という意味です。先ほどの同じ価値 ($1M) の家を参考例に使うなら、税額は$5,500、$2Mの家でもクパチーノの $1M の家以下の税額となります。この差は大きいですよ〜!毎年のことですから、10年、20年先のことを考えると価値判断のいい材料となります。だからユタなんです〜!

ところで、Property Tax の金額のベースとなる家の価値ですが、家を購入した際はどうなるのか。購入金額と鑑定結果が違う場合はどうなるの?カリフォルニアではどちらか低い方がベースになると理解してます。(ちょっとあやふや)

私たちの新しいユタ州の家に関して言えば、購入金額の方が鑑定結果より低いと予想してるんですけど、てか、そうあって欲しい。いい買い物したよね〜って思えるから。だから、購入価格が税金のベースになってくれると都合がいいわけです。不動産屋さーん、これどうなの〜?

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ユタ州にある Capitol Reef  国立公園

 

Due Diligence どこまで調べればいいのか?


家を買う前の Due Diligence。適当な日本語対訳がないので概念がつかみにくいかもしれません。一言で説明できないのですが、私流に家を買う場合について言うなら、以下のようになりますかね。

家の安全性、価値、購入に関わる全ての事柄を自分の責任で精査する事。

売り手のいうことを鵜呑みにはできません。自分で納得いくまで精査するしかないんですね。タイトルカンパニーで書類にサインしたら、もう何があっても文句は言えません。人間ドックならぬ、家ドックをここでする事は、新しい旅の前の家購入者の義務ということになります。

ただ、どこまで頑張って調査すればいいのか。線引きはどこに設定すればいいのか。難しいです。不動産屋にあえて聞かなければ、一般的な調査を専門家に依頼して終了となるでしょう。名称未設定-21.jpg

一般的な調査とは、家の中全般の調査のことです。水道、電気、家電、それらすべてが使用可能かどうか。床下やら屋根裏にも入って調査するはずです。

それだけでも十分いいとも言えますが、私たちはそれに加えて地質調査、シロアリ、ラドン、などの調査もすることにしました。

地質調査には洪水なども含まれています。丘の上に建っているので洪水被害はないと思いますが、地盤の緩みとか、地質は何なのかなど、知っておく必要があります。特にここは火山流の後があるので、その上に建っていたとしたら、注意する事があると聞きました。

シロアリに関しては、この地方では Subterranean termites がいるそうです。何じゃ、そりゃ?ですよね。土の中に巣を作る種類のシロアリで、地面に直接木が触れていない限り、シロアリ問題はないという事らしいです。はは〜っ!だからかー。やたらと床やパティオはタイルや石なんですね。多分問題はないと思いますが、それでも一応調査します。

ラドン Radon、これは肺がんになる確率が断然高いという有害物質です。そして、この調査は結構難しいんです。なぜなら、場所だけではなく、家に使われる素材などにも起因して、発生も諸条件が重なったら起こるみたいな複雑さがあるからなんです。1年間ぐらいかけて調査する必要がある・・・ちょ、ちょっと待ってよ。それじゃあ、家買えないじゃん〜!?

radonmap.pngこの分布図を見る限り、この地方は発生量が3、もしくは LowかModerate。低いから大丈夫とされている場所です。今住んでいる Cupertino, CA も同じ値なので、ほぼ問題ないと言えます。ただ、几帳面なバンちゃんのこと、ラドン調査キットを買って自分で調査すると息巻いています。仕事を辞めたら時間もできる事でしょうから、趣味として頑張ってください。1年を通じて調査して、高い値が出たら、ガスの放出をコントロールする手段を取るとのこと。なーんだ、じゃあ、今回は調査しなくてもいいんじゃん。と、思った私でしたが、一応、ここのコミュニティーに問い合わせて資料をとり揃えることにしました。

以上が家のこと、その他、法的に売主に問題はないかの調査、この家が所属するコミュニティーの調査もします。ここはプライベートのゴルフコミュニティーなので、規約もたくさんあります。すでに入手した規約類は全部合わせると 300 ページ以上にも上ります。酒の肴にでもして、じっくり読んでいきましょう。自分が住む家でも投資物件。当然、将来売ることを想定して家を買うわけです。コミュニティーの資本金や管理の仕方で家の価値が将来も上がっていくかどうか調べるのは、当然するべき調査ですよね。

と、まあ、これを全部 2週間弱、9月中に終了させます。大変だなー。でも、これが買うか、買わないか決断する最後のチャンスです。ここはスローダウンして、じっくり焦らずいきましょう。

思い込みは浪費だ。


オファーを出す1週間前に郵便局を通して送った Earnest Money として使われるチェックが8日後に配達されました。郵便局の亀より遅いずさんな配達を思い知らされた一件でした。。。が、

ムダでした。

届いて一安心したのもつかの間、翌日、チェックは無効だと言われたんです。なぜなら、家の購入はすべてバンちゃんの名前でされていたからです。ローンを組むのも家の購入も彼の名前。そこに突然私の銀行口座のチェックの出現はあり得ないということなんです。まあ、当たり前と言えばそうなんですが。

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Capitol Reef NP 近辺の Geodetic Survey Marker

早く言え〜!

私の資産は不動産物件が大半なので、ローンを組むのに少々時間がかかるという流れから、彼の名前だけで組むことにしました。でも、不動産屋との打ち合わせ、雑務は彼が出張中のため、私がすべてしています。だから、自然に現金を動かせる私が自分の口座からチェックを書いて送った。。。

不動産屋には、彼が 23日間の出張に行く前にきっちりとお願いしておきました。彼にしか出来ない事は、行く前にすべて処理したいから言って欲しいと。

不動産屋との契約書も、オファーにも、その他全てのサインは台湾から。13時間の時差は結構大変でしたが、まあ、なんとかクリヤしてきました。が、今回のチェックは痛い!!!なぜ、私たちの不動産屋はこういうことに気がつかなかったのか。。。

それは、彼の思い込みがあったからです。

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Hopi や Pueblo 族が描いたと思われる Petroglyphs。

私たちは結婚していないし、資産も別々に管理しています。にもかかわらず、彼は一般的な見地から夫婦であると思い込み、私もサインできる共同の口座もあると思ってしまった。不動産屋とのコミュニケーションは私がしていたので、そう思い込んでも仕方がないとも言えますが。

思い込みは、時間と労力の浪費だ!

で、どうしたかって?Morgan Stanley という駆け込み寺に駆け込んで、緊急送金、特例処置をしてもらい、汗だくで一件落着となりました。

教訓:不動産屋といえども人間。大切な事は自分の責任で行動しよう。

時間はどのぐらいかかるの?


あっという間にもう9月も半ばすぎ。なんやかんやと落ち着かず過ぎて行ったこの数週間。そんな中、私の日本語のクラスもスタートしています。いつものことながら、生徒さんたちはとても優秀で、私の方が学ぶことばかりです。

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ところで、写真の中のフォルダー、「いろはにほへと・・・」と書いてありますよね。「あいうえお」が制定される前に使われていた、手習い歌。最近、生徒に教えたくてよくよく調べてみたんですが、そうだったの〜?!という発見がありました。

そもそもこれは75調の歌です。それで7、5が繰り返されるってこと、知ってました?だからなのね。区切る場所が違っていたから意味がわからなかった。。。漢字で書くと、

色は匂へど 散りぬるを
我が世誰ぞ 常ならむ
有為の奥山 今日超えて
浅き夢見じ 酔ひもせず

うひゃ〜、初めて知りました。詳しくはこのウェブサイト、面白いです。

さて本題。9月13日、2018年の何でもかんでも良いとされる日。縁起担ぎはしないんですが、今回はこの日を選び、オファーレターを出しました。そして、今だから公表できます。

じゃ、じゃ、ジャ〜ン、受理されました!さあ、さあ、さあ、これから何が起こるのか。

  • オファーレターが受理されるまで:これは自分で時間設定できます。1日から3日ぐらいまでが相場のようです。私たちは3日間の猶予をあげました。でも、カウンターオファーが半日ぐらいで来まして、私たちも、それに対するカウンター、カウンターオファーを出して、受理されるまで2日間ほどかかりました。
  • 保証金 Earnest Money Deposit:オファーレターを出す時に用意します。オファーが本当に真剣なものだという証です。勝手にキャンセルしたらお金が帰ってこなくなります。家の価格の1%ぐらいが相場だそうです。これがですね〜、今時どうなの?と思うんですが、昔ながらのチェックなんですね。お金の送信なんて銀行間で瞬時にできる時代なんですが、避けたいとのことです。なぜなら、このチェックはリアルターが受け取った後、エスクロー会社に渡されて完全に売買成立まで保管されるからです。エスクロー会社とは、第3者として売買が完了するまで中立を保つことのできる仲介役をする会社のことです。仕方なく、郵便局でCeritified Letter という、配達確認付きの手紙で送ったのがオファーを出す1週間前です。結局8日間もかかって届くという信じられない遅さとなりましたが、無事に届いてよかったです。この辺、遠距離からの購入には大変さが伴うという一例ですね。
  • 家の不具合がないかどうか調査する Inspection:買う側のDue Diligence と呼ばれるもので、自分の責任で調査しなさいという事です。調査結果次第では購入キャンセルともなり、売る側も文句は言えないことになっています。9月いっぱいで完了予定です。
  • お金を貸してくれる銀行が家の価値を見積もるAppraisal:Morgan Stanley からの融資を五ヶ月間だけ受けるので、彼らも保身のために家の価値を評価する調査をします。私としては、銀行に利子4%も払うのは嫌ですが、彼らも認める家という、2重の保証があるので安心かなと思います。10月半ばには完了しているはずです。

これらを経て正式な売買契約書手続きに入ります。予定では10月31日。ただ、何らかの不都合があってコンティンジェンシーを満たす事ができなかったら、交渉するか、契約破棄ということにもなります。まだまだ目が離せません。

「買う」「売る」どっちが先?


新しい家に引っ越すのは、一度で一気にしたいですよね。そうするには、多分、タイミングがとても大切だと思うんですよね。

「買う」のと「売る」のと、どっちを先にすればいい?

いいと思った物件があったら、買っておくのが当然いいわけですが、サラッと買えるだけのお金があったらの話です。また、今の家も確実にとっておいて、貸家にする計画であるなら、当然ですよね。

でも、そうじゃない場合、今の家を売って、そのお金で新しい家を買いたい場合はどうしたらいいのか?当然、「売る」が先に来て「買う」が後から来るんでしょうね。ということは、タイミングよくいかないと、一度アパードに引っ越して、それからまた引っ越すという、2重の手間が出て来てしまいます。

それを回避するために、家を購入したいというオファーレターを出す時に Contingency という条件項目を付ける時があります。「今住んでいる家が売れたら買う」みたいな条件。これが使えたら、本当に都合がいいです。家も、現金でポンと買えてしまうから、面倒な書類が激減します。ローンの申し込みがないというのは、売る方にとっても安心できる好条件でもあります。しかしながら、こんな条件を提示して受け入れられるのは、まさに今、自分の家がすでに市場に出ていて、売るのに困らない市場であるとき。なんたって、一ヶ月以上待つのは更なるリスクが発生するからです。それでもいいと言ってくれる売主さんは神様です。

私たちの場合、半年先の来年の2月を予定しています。いくらなんでも売主さん、そこまで神様になってくれるとは思えない。だから、半年だけのローンを組みます。今の家からエクイティーを引き出せばよかったんですが、ファイナンシャルプランナーがさっさか話を進めてくれて、投資先からローンのPre-Approval を一気にもらってしまいました。

こういうことだったんですね。もう、準備万端。あとは、オファーレターを出すのみか〜!