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Due Diligence どこまで調べればいいのか?


家を買う前の Due Diligence。適当な日本語対訳がないので概念がつかみにくいかもしれません。一言で説明できないのですが、私流に家を買う場合について言うなら、以下のようになりますかね。

家の安全性、価値、購入に関わる全ての事柄を自分の責任で精査する事。

売り手のいうことを鵜呑みにはできません。自分で納得いくまで精査するしかないんですね。タイトルカンパニーで書類にサインしたら、もう何があっても文句は言えません。人間ドックならぬ、家ドックをここでする事は、新しい旅の前の家購入者の義務ということになります。

ただ、どこまで頑張って調査すればいいのか。線引きはどこに設定すればいいのか。難しいです。不動産屋にあえて聞かなければ、一般的な調査を専門家に依頼して終了となるでしょう。名称未設定-21.jpg

一般的な調査とは、家の中全般の調査のことです。水道、電気、家電、それらすべてが使用可能かどうか。床下やら屋根裏にも入って調査するはずです。

それだけでも十分いいとも言えますが、私たちはそれに加えて地質調査、シロアリ、ラドン、などの調査もすることにしました。

地質調査には洪水なども含まれています。丘の上に建っているので洪水被害はないと思いますが、地盤の緩みとか、地質は何なのかなど、知っておく必要があります。特にここは火山流の後があるので、その上に建っていたとしたら、注意する事があると聞きました。

シロアリに関しては、この地方では Subterranean termites がいるそうです。何じゃ、そりゃ?ですよね。土の中に巣を作る種類のシロアリで、地面に直接木が触れていない限り、シロアリ問題はないという事らしいです。はは〜っ!だからかー。やたらと床やパティオはタイルや石なんですね。多分問題はないと思いますが、それでも一応調査します。

ラドン Radon、これは肺がんになる確率が断然高いという有害物質です。そして、この調査は結構難しいんです。なぜなら、場所だけではなく、家に使われる素材などにも起因して、発生も諸条件が重なったら起こるみたいな複雑さがあるからなんです。1年間ぐらいかけて調査する必要がある・・・ちょ、ちょっと待ってよ。それじゃあ、家買えないじゃん〜!?

radonmap.pngこの分布図を見る限り、この地方は発生量が3、もしくは LowかModerate。低いから大丈夫とされている場所です。今住んでいる Cupertino, CA も同じ値なので、ほぼ問題ないと言えます。ただ、几帳面なバンちゃんのこと、ラドン調査キットを買って自分で調査すると息巻いています。仕事を辞めたら時間もできる事でしょうから、趣味として頑張ってください。1年を通じて調査して、高い値が出たら、ガスの放出をコントロールする手段を取るとのこと。なーんだ、じゃあ、今回は調査しなくてもいいんじゃん。と、思った私でしたが、一応、ここのコミュニティーに問い合わせて資料をとり揃えることにしました。

以上が家のこと、その他、法的に売主に問題はないかの調査、この家が所属するコミュニティーの調査もします。ここはプライベートのゴルフコミュニティーなので、規約もたくさんあります。すでに入手した規約類は全部合わせると 300 ページ以上にも上ります。酒の肴にでもして、じっくり読んでいきましょう。自分が住む家でも投資物件。当然、将来売ることを想定して家を買うわけです。コミュニティーの資本金や管理の仕方で家の価値が将来も上がっていくかどうか調べるのは、当然するべき調査ですよね。

と、まあ、これを全部 2週間弱、9月中に終了させます。大変だなー。でも、これが買うか、買わないか決断する最後のチャンスです。ここはスローダウンして、じっくり焦らずいきましょう。

時間はどのぐらいかかるの?


あっという間にもう9月も半ばすぎ。なんやかんやと落ち着かず過ぎて行ったこの数週間。そんな中、私の日本語のクラスもスタートしています。いつものことながら、生徒さんたちはとても優秀で、私の方が学ぶことばかりです。

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ところで、写真の中のフォルダー、「いろはにほへと・・・」と書いてありますよね。「あいうえお」が制定される前に使われていた、手習い歌。最近、生徒に教えたくてよくよく調べてみたんですが、そうだったの〜?!という発見がありました。

そもそもこれは75調の歌です。それで7、5が繰り返されるってこと、知ってました?だからなのね。区切る場所が違っていたから意味がわからなかった。。。漢字で書くと、

色は匂へど 散りぬるを
我が世誰ぞ 常ならむ
有為の奥山 今日超えて
浅き夢見じ 酔ひもせず

うひゃ〜、初めて知りました。詳しくはこのウェブサイト、面白いです。

さて本題。9月13日、2018年の何でもかんでも良いとされる日。縁起担ぎはしないんですが、今回はこの日を選び、オファーレターを出しました。そして、今だから公表できます。

じゃ、じゃ、ジャ〜ン、受理されました!さあ、さあ、さあ、これから何が起こるのか。

  • オファーレターが受理されるまで:これは自分で時間設定できます。1日から3日ぐらいまでが相場のようです。私たちは3日間の猶予をあげました。でも、カウンターオファーが半日ぐらいで来まして、私たちも、それに対するカウンター、カウンターオファーを出して、受理されるまで2日間ほどかかりました。
  • 保証金 Earnest Money Deposit:オファーレターを出す時に用意します。オファーが本当に真剣なものだという証です。勝手にキャンセルしたらお金が帰ってこなくなります。家の価格の1%ぐらいが相場だそうです。これがですね〜、今時どうなの?と思うんですが、昔ながらのチェックなんですね。お金の送信なんて銀行間で瞬時にできる時代なんですが、避けたいとのことです。なぜなら、このチェックはリアルターが受け取った後、エスクロー会社に渡されて完全に売買成立まで保管されるからです。エスクロー会社とは、第3者として売買が完了するまで中立を保つことのできる仲介役をする会社のことです。仕方なく、郵便局でCeritified Letter という、配達確認付きの手紙で送ったのがオファーを出す1週間前です。結局8日間もかかって届くという信じられない遅さとなりましたが、無事に届いてよかったです。この辺、遠距離からの購入には大変さが伴うという一例ですね。
  • 家の不具合がないかどうか調査する Inspection:買う側のDue Diligence と呼ばれるもので、自分の責任で調査しなさいという事です。調査結果次第では購入キャンセルともなり、売る側も文句は言えないことになっています。9月いっぱいで完了予定です。
  • お金を貸してくれる銀行が家の価値を見積もるAppraisal:Morgan Stanley からの融資を五ヶ月間だけ受けるので、彼らも保身のために家の価値を評価する調査をします。私としては、銀行に利子4%も払うのは嫌ですが、彼らも認める家という、2重の保証があるので安心かなと思います。10月半ばには完了しているはずです。

これらを経て正式な売買契約書手続きに入ります。予定では10月31日。ただ、何らかの不都合があってコンティンジェンシーを満たす事ができなかったら、交渉するか、契約破棄ということにもなります。まだまだ目が離せません。