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Appraisal 本当の意味は?


家の購入時に銀行からお金を借りるとしたら、書類の山、サインに押し捲られます。銀行側からしてみれば、借りる客に返済能力があるか調べなければいけないから当然です。しかも、お金が何に使われるのか、客の向こう側まで調べておく必要があるのもよく分かります。そう、客の投資物件がウンコ物件じゃないかを、彼らの 保証のために家の鑑定をします。これなしにローンを組んでもらえません。それが Appraisal です。費用は購入者の私たちが払うんですけどねー。

また、Appraisal は私たちの味方でもあります。売り手との間で値段の交渉が成立しても、家の値段が正当なものかどうかなんて、素人の私たちには分かりません。でも、プロの鑑定師による鑑定があれば、やっぱり安心です。通常、売り手との契約書の中に「家の価値が同意した購入価格以下の場合」という項目が書かれています。私たちの契約書の中にはキャンセルしてもいいという項目が Contingency の項目の一つとしてしっかり入っています。

ただですね〜、ここが微妙なところなんですよ。家には正当な値打ちがあって欲しいし、将来ももっと価値が上がってもらいたい。でもProperty Tax を考えると、価値が低い方がいい・・・そう、Property Tax の税額は、家の価値が元になって割り出されるんです。

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購入予定の家の中からたった一枚だけ携帯でパチリ。この景色に惚れ込んだんです。

カリフォルニア州、クパチーノ市の場合、Property Tax は家の価値の 1.25% です。仮に家の価値が $1M だとすると、税金は $12,500となります。$2M の家なら、毎年 $25,000 の税金を払わなければいけないことになります。クパチーノ市の平均は $2.5M。

Appraisal は、したければ何回しても構いません。家の大きさにもよると思いますが、$300-$500ぐらいで鑑定してもらえます。例えば、不況のあおりで家の価値が下がっているはずだと思ったら、Appraisal をしてもらって税金を下げてもらう請求もできるわけです。(税金の値上げ率は、別の問題なので後ほど書きます。)

ちなみに、私たちの移り住むユタ州、Saint George の Property Tax は家の価値の 1% の 0.55% です。不思議な表現ですよね。投資物件なら 1%、自分の住む家なら 0.55%という意味です。先ほどの同じ価値 ($1M) の家を参考例に使うなら、税額は$5,500、$2Mの家でもクパチーノの $1M の家以下の税額となります。この差は大きいですよ〜!毎年のことですから、10年、20年先のことを考えると価値判断のいい材料となります。だからユタなんです〜!

ところで、Property Tax の金額のベースとなる家の価値ですが、家を購入した際はどうなるのか。購入金額と鑑定結果が違う場合はどうなるの?カリフォルニアではどちらか低い方がベースになると理解してます。(ちょっとあやふや)

私たちの新しいユタ州の家に関して言えば、購入金額の方が鑑定結果より低いと予想してるんですけど、てか、そうあって欲しい。いい買い物したよね〜って思えるから。だから、購入価格が税金のベースになってくれると都合がいいわけです。不動産屋さーん、これどうなの〜?

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ユタ州にある Capitol Reef  国立公園

 

時間はどのぐらいかかるの?


あっという間にもう9月も半ばすぎ。なんやかんやと落ち着かず過ぎて行ったこの数週間。そんな中、私の日本語のクラスもスタートしています。いつものことながら、生徒さんたちはとても優秀で、私の方が学ぶことばかりです。

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ところで、写真の中のフォルダー、「いろはにほへと・・・」と書いてありますよね。「あいうえお」が制定される前に使われていた、手習い歌。最近、生徒に教えたくてよくよく調べてみたんですが、そうだったの〜?!という発見がありました。

そもそもこれは75調の歌です。それで7、5が繰り返されるってこと、知ってました?だからなのね。区切る場所が違っていたから意味がわからなかった。。。漢字で書くと、

色は匂へど 散りぬるを
我が世誰ぞ 常ならむ
有為の奥山 今日超えて
浅き夢見じ 酔ひもせず

うひゃ〜、初めて知りました。詳しくはこのウェブサイト、面白いです。

さて本題。9月13日、2018年の何でもかんでも良いとされる日。縁起担ぎはしないんですが、今回はこの日を選び、オファーレターを出しました。そして、今だから公表できます。

じゃ、じゃ、ジャ〜ン、受理されました!さあ、さあ、さあ、これから何が起こるのか。

  • オファーレターが受理されるまで:これは自分で時間設定できます。1日から3日ぐらいまでが相場のようです。私たちは3日間の猶予をあげました。でも、カウンターオファーが半日ぐらいで来まして、私たちも、それに対するカウンター、カウンターオファーを出して、受理されるまで2日間ほどかかりました。
  • 保証金 Earnest Money Deposit:オファーレターを出す時に用意します。オファーが本当に真剣なものだという証です。勝手にキャンセルしたらお金が帰ってこなくなります。家の価格の1%ぐらいが相場だそうです。これがですね〜、今時どうなの?と思うんですが、昔ながらのチェックなんですね。お金の送信なんて銀行間で瞬時にできる時代なんですが、避けたいとのことです。なぜなら、このチェックはリアルターが受け取った後、エスクロー会社に渡されて完全に売買成立まで保管されるからです。エスクロー会社とは、第3者として売買が完了するまで中立を保つことのできる仲介役をする会社のことです。仕方なく、郵便局でCeritified Letter という、配達確認付きの手紙で送ったのがオファーを出す1週間前です。結局8日間もかかって届くという信じられない遅さとなりましたが、無事に届いてよかったです。この辺、遠距離からの購入には大変さが伴うという一例ですね。
  • 家の不具合がないかどうか調査する Inspection:買う側のDue Diligence と呼ばれるもので、自分の責任で調査しなさいという事です。調査結果次第では購入キャンセルともなり、売る側も文句は言えないことになっています。9月いっぱいで完了予定です。
  • お金を貸してくれる銀行が家の価値を見積もるAppraisal:Morgan Stanley からの融資を五ヶ月間だけ受けるので、彼らも保身のために家の価値を評価する調査をします。私としては、銀行に利子4%も払うのは嫌ですが、彼らも認める家という、2重の保証があるので安心かなと思います。10月半ばには完了しているはずです。

これらを経て正式な売買契約書手続きに入ります。予定では10月31日。ただ、何らかの不都合があってコンティンジェンシーを満たす事ができなかったら、交渉するか、契約破棄ということにもなります。まだまだ目が離せません。