Appraisal 本当の意味は?


家の購入時に銀行からお金を借りるとしたら、書類の山、サインに押し捲られます。銀行側からしてみれば、借りる客に返済能力があるか調べなければいけないから当然です。しかも、お金が何に使われるのか、客の向こう側まで調べておく必要があるのもよく分かります。そう、客の投資物件がウンコ物件じゃないかを、彼らの 保証のために家の鑑定をします。これなしにローンを組んでもらえません。それが Appraisal です。費用は購入者の私たちが払うんですけどねー。

また、Appraisal は私たちの味方でもあります。売り手との間で値段の交渉が成立しても、家の値段が正当なものかどうかなんて、素人の私たちには分かりません。でも、プロの鑑定師による鑑定があれば、やっぱり安心です。通常、売り手との契約書の中に「家の価値が同意した購入価格以下の場合」という項目が書かれています。私たちの契約書の中にはキャンセルしてもいいという項目が Contingency の項目の一つとしてしっかり入っています。

ただですね〜、ここが微妙なところなんですよ。家には正当な値打ちがあって欲しいし、将来ももっと価値が上がってもらいたい。でもProperty Tax を考えると、価値が低い方がいい・・・そう、Property Tax の税額は、家の価値が元になって割り出されるんです。

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購入予定の家の中からたった一枚だけ携帯でパチリ。この景色に惚れ込んだんです。

カリフォルニア州、クパチーノ市の場合、Property Tax は家の価値の 1.25% です。仮に家の価値が $1M だとすると、税金は $12,500となります。$2M の家なら、毎年 $25,000 の税金を払わなければいけないことになります。クパチーノ市の平均は $2.5M。

Appraisal は、したければ何回しても構いません。家の大きさにもよると思いますが、$300-$500ぐらいで鑑定してもらえます。例えば、不況のあおりで家の価値が下がっているはずだと思ったら、Appraisal をしてもらって税金を下げてもらう請求もできるわけです。(税金の値上げ率は、別の問題なので後ほど書きます。)

ちなみに、私たちの移り住むユタ州、Saint George の Property Tax は家の価値の 1% の 0.55% です。不思議な表現ですよね。投資物件なら 1%、自分の住む家なら 0.55%という意味です。先ほどの同じ価値 ($1M) の家を参考例に使うなら、税額は$5,500、$2Mの家でもクパチーノの $1M の家以下の税額となります。この差は大きいですよ〜!毎年のことですから、10年、20年先のことを考えると価値判断のいい材料となります。だからユタなんです〜!

ところで、Property Tax の金額のベースとなる家の価値ですが、家を購入した際はどうなるのか。購入金額と鑑定結果が違う場合はどうなるの?カリフォルニアではどちらか低い方がベースになると理解してます。(ちょっとあやふや)

私たちの新しいユタ州の家に関して言えば、購入金額の方が鑑定結果より低いと予想してるんですけど、てか、そうあって欲しい。いい買い物したよね〜って思えるから。だから、購入価格が税金のベースになってくれると都合がいいわけです。不動産屋さーん、これどうなの〜?

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ユタ州にある Capitol Reef  国立公園

 

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